رسوم الآيدات في تركيا بعد تعديل 2026: الميزانية والاعتراض | Aidat Fees 2026

[عناقيد]

رسوم الآيدات في تركيا بعد تعديل 2026: من يحددها وكيف تراجع ميزانية المجمع؟​

مبانٍ سكنية ومساحة مشتركة بصورة توضيحية؛ لا تخص مجمعًا محددًا في تركيا ولا تثبت قيمة الآيدات. تصوير TylerMascola، CC0. المصدر والترخيص.​

مراجعة المعلومات: 24 أكتوبر 2026. عندما تصل رسالة بزيادة الآيدات — Aidat، تحتاج إلى معرفة الميزانية التي تستند إليها، وكيف وزعت المصروفات، ومن اتخذ القرار. يشرح هذا الدليل تعديل 2026، وخطوات مراجعة المستندات والاعتراض، والفرق بين مسؤولية المالك والمستأجر. لا يوجد مبلغ شهري واحد مناسب لكل عمارات تركيا، ولا يصح تحويل سقف المشروع المؤقت إلى سقف عام لكل زيادة.

1. افصل بين خطة الإدارة والميزانية ودفعة الآيدات​

خطة الإدارة — Yönetim planı تنظم إدارة العقار واستعماله ومسائلها بحسب القانون. أما مشروع التشغيل — İşletme projesi فهو الميزانية التي تعرض الإيرادات والمصروفات التقديرية وحصة كل مالك والسلفة المطلوبة. الآيدات هو المبلغ الدوري الذي يطالب به السكان لتغطية المصروفات؛ وقد يتضمن الإشعار سلفة أو تسوية أو بندًا استثنائيًا يحتاج إلى تفسير منفصل.

قبل مقارنة النسبة بإيجارك أو بفواتير جارك، اطلب اسم الجهة التي أصدرت المطالبة، ورقم الوحدة والفترة وتفصيل البنود. ميزانية معتمدة من مجلس الملاك تختلف عن مشروع مؤقت أعده المدير، وكلاهما يختلف عن رسالة مقتضبة لا تعرض أي حساب.

يستند الدليل إلى مواد 3–5 من القانون 7579، المقبول في 7 مايو 2026 والمنشور في 22 مايو 2026، وإلى مواد قانون الملكية الطابقية 634 ذات الصلة. استُعملت نسخة القانون المنشورة لدى بلدية نيلوفر للمواد العامة، مع تطبيق تعديل 7579 على مواد 35 و37 و70؛ فلا تؤخذ منها الصياغات القديمة المخالفة للتعديل.

2. ماذا غيّر قانون 7579 في الميزانية؟​

تقرر المادة 37 المعدلة اعتماد مشروع التشغيل في الجمعية العامة للملاك. وعند عدم وجود مشروع اعتمده المجلس، يعد المدير دون تأخير مشروع تشغيل مؤقتًا إلى حين اعتماده في المجلس خلال ثلاثة أشهر على الأكثر. ويعرض المشروع للتبليغ وفق الإجراء المنصوص عليه، مع قرار الجمعية العامة بقبوله كما هو أو بعد تعديله خلال المهلة.

وعدلت المادة 35(d) سلطة جمع السلف إلى جمعها إلى حين اعتماد مشروع التشغيل، بدل العبارة القديمة عن جمع مبلغ مناسب ثم تكرار جمع السلفة عند نفادها. لا يعني ذلك توقف مصروفات المبنى أو أن كل طلب لاحق باطل تلقائيًا؛ المطلوب وجود أساس قانوني وميزانية وقرار واختصاص واضحين للمطالبة.

الحالة	ما تفحصه؟	ما لا تستنتجه؟
ميزانية أقرها مجلس الملاك	المحضر والمشروع والتبليغ والتوزيع ونصاب القرار	أن سقف المشروع المؤقت يلغي تلقائيًا كل زيادة أعلى منه
مشروع مؤقت مع ميزانية قائمة مستمرة النفاذ	أساس المقارنة وحد إعادة التقييم والإحالة إلى المجلس والمهلة	أن للمدير تمديد المؤقت بلا نهاية أو مضاعفة السقف عدة مرات في السنة
لا ميزانية سابقة معتمدة	المشروع المؤقت المبني على الإيرادات والمصروفات والحصص، ثم الاعتماد	وجود مبلغ سابق مختلق لتطبيق نسبة عليه، أو تحصيل بلا حساب
إصلاح كبير أو مساهمة استثنائية	طبيعة العمل وقراره واختصاصه وعروضه وتمويله وطريقة توزيعه	أن الموافقة على ميزانية عادية تغني عن كل شرط خاص للعمل نفسه

تعديل المادة 37 حذف الجملة القديمة المتعلقة بالاعتراض خلال سبعة أيام. لذلك لا تستخدم نصًا قديمًا على الإنترنت لتقرر أن الميزانية أصبحت محصنة لمجرد مرور سبعة أيام. وفي المقابل، مهلة الثلاثة أشهر لاعتماد المشروع ليست مهلة عامة تمنح الساكن تأجيل جميع المدفوعات.

3. أين ينطبق حد إعادة التقييم، وما الرقم المرجعي في 2026؟​

إذا وجدت ميزانية قائمة مستمرة النفاذ، يربط النص مبلغ المشروع المؤقت بميزانية التشغيل القائمة وبنسبة إعادة التقييم المعلنة عن السنة السابقة وفق المادة المكررة 298 من قانون الإجراءات الضريبية 213، اعتبارًا من بداية السنة التقويمية. هذه قاعدة للمشروع المؤقت في الحالة المحددة، وليست نصًا يساوي بين كل زيادة للآيدات وزيادة الإيجار.

يحدد تبليغ إدارة الإيرادات رقم 585، المنشور في 27 نوفمبر 2025 بالعدد 33090 نسبة إعادة التقييم لعام 2025 عند 25.49%. وهذه هي السنة السابقة عند تطبيق الإحالة السنوية خلال 2026. لا تخلطها بنسبة رفع ضريبة أو رسم معين خُفضت بقرار مستقل، ولا بنسبة تضخم الإيجار. لا يثبت هذا الدليل رقمًا لعام 2027.

مثال حسابي على ميزانية افتراضية، وليس تعرفة لمجمع معين: إذا كان مبلغ مشروع التشغيل القائم المستمر النفاذ 120,000 ليرة سنويًا، فإن إضافة 25.49% تعطي 150,588 ليرة سنويًا: ⁦120,000 ×1.2549 =150,588⁩. والفرق 30,588 ليرة. يفترض المثال أن المبلغين من النوع والفترة نفسيهما، وأن شروط المشروع المؤقت متحققة.

هذا حساب لأساس مشروع افتراضي، وليس إعلانًا بأن لكل شقة زيادة شهرية تلقائية بهذا المقدار. قد تتغير حصة وحدة إذا تغيرت البنود أو طريقة توزيعها بصورة صحيحة؛ يجب فحص المشروع وحصة الوحدة، لا ضرب آخر إيصال آليًا. ويظل المشروع المؤقت معروضًا على المجلس. أما القرار المعتمد فلا يحكم ببطلانه لمجرد تجاوز النسبة؛ تفحص مشروعيته ومصروفاته وإجراءاته وشروط البنود الخاصة.

4. كيف تتأكد من صحة توزيع الآيدات؟​

تنص المادة 20 من قانون 634، ما لم يوجد اتفاق آخر بين الملاك، على توزيع مصروفات البواب ومسؤول التدفئة والبستاني والحارس والسلف لها بالتساوي. وتوزع مصروفات من قبيل تأمين العقار وصيانة الأجزاء المشتركة وحمايتها وتدعيمها وإصلاحها وأجر المدير وتشغيل المرافق المشتركة بحسب حصة الأرض، ضمن أحكام النص. لا تخلط بين أجر المدير وأجر الحارس لمجرد أن كليهما بند بشري.

افحص خطة الإدارة وأساس أي اتفاق مختلف ومدى مطابقته للأحكام الملزمة؛ لا تفترض أن المدير يستطيع تغيير طريقة التوزيع برسالة. كذلك فإن تقسيم جميع البنود بالتساوي، أو توزيعها جميعًا بالمتر المربع، ليس قاعدة واحدة تصلح لكل مبنى. وللتدفئة المركزية قواعد متخصصة؛ راجع دليل تقاسم التدفئة المركزية بدل نقل قاعدة الآيدات العامة إلى حساب الحرارة.

مثال افتراضي سنوي	طريقة التوزيع المفترضة وفق الحالة	حصة الوحدة في المثال
120,000 ليرة لمصروفات الحارس، بين 20 وحدة	تساوٍ بين الوحدات في المثال، دون اتفاق مخالف	6,000 ليرة
180,000 ليرة لمصروفات مشتركة توزع بحصة الأرض	حصة الوحدة المفترضة 3%	5,400 ليرة
مجموع حصة هذه الوحدة من البندين	⁦6,000 + 5,400⁩	11,400 ليرة سنويًا؛ متوسط حسابي 950 ليرة شهريًا إذا قسمت بالتساوي على 12

لا يشمل المثال كل مصروفات مبنى حقيقي، ولا يثبت أن 950 ليرة هو الآيدات المناسب لك. فائدته بيان أن وحدتين قد تتساويان في بند وتختلفان في بند آخر، وأن المتوسط الحسابي لا يحدد وحده مواعيد الاستحقاق التي يعتمدها المجلس.

في المجمعات ذات المباني المتعددة، تفرق المادة 72 بين مرفق مخصص لمبنى أو مجموعة مبانٍ، ومرفق مشترك لجميع الوحدات. اطلب تحديد مجموعة المستفيدين وأساس توزيع تكلفة المسبح أو المصعد أو الأمن بين البلوكات. عدم استعمالك للمرفق شخصيًا لا يساوي عدم تخصيصه لوحدتك قانونًا؛ فلا يكفي قول «لا أسبح» أو «شقتي فارغة» للامتناع عن المساهمة المشمولة.

5. ما المستندات اللازمة لمراجعة الميزانية؟​

اطلبها من الإدارة أو المدير بكتاب واضح، وتعاون مع مالك الوحدة إذا كنت مستأجرًا. تقرر المواد 32 و36 و39 حفظ القرارات ومستندات المصروفات وتقديم الحساب للملاك، فلا تستبدل مستندات الميزانية بمقارنة عامة مع مجمع مجاور.

المستند	ما تفحصه فيه؟	الفائدة العملية
خطة الإدارة وتعديلاتها	اختصاص المجلس وطريقة التوزيع والجهات المسؤولة	تمييز ميزانية البلوك عن إدارة المجمع وتحديد القاعدة المطبقة
مشروع التشغيل القائم والمشروع الجديد	الفترة والإيرادات والمصروفات وحصة كل مالك والسلف	معرفة أساس الزيادة ومقارنة المبالغ المتجانسة
دعوة الاجتماع والمحضر والحضور والوكالات	جدول الأعمال والتصويت والنصاب والتوقيعات والاعتراض المسجل	فحص صلاحية الاعتماد بدل الاكتفاء بوصف «قرار الإدارة»
الفواتير والعقود والعروض وكشوف التحصيل	نوع الخدمة والفترة والضريبة والمبلغ وأساس التسعير	تمييز زيادة التكلفة الفعلية عن بند غير مفسر أو مكرر
كشف الوحدة والمديونية والأرصدة	رصيد البداية والدفعات والتسويات والدين الأصلي والتأخير	منع خلط سنة بسنة أو تحميل دفعة سابقة مرتين
تقرير المراقب ومحاضر الاعتماد	نتيجة التدقيق والملاحظات والرد والإجراءات	متابعة الحساب بعد تقدير الميزانية، لا عند الزيادة فقط

إذا قيل إن الزيادة بسبب الكهرباء أو الأجور، اطلب مبلغ البند القديم والجديد وعدد أشهر العقد والخدمة، وما إذا كان العرض شاملًا للضرائب. هذه مراجعة للحساب وليست مطالبة بنشر بيانات رواتب الأفراد أو حسابات الجيران علنًا. وتوضح المادة 39 أن نصف الملاك يستطيعون طلب عرض الحساب خارج المواعيد العادية أيضًا، دون ارتباط ذلك بحصص أرضهم.

6. من يصوّت؟ وهل كل قرار يحتاج ثلثين؟​

المجلس مجلس ملاك؛ دفع المستأجر للآيدات لا يحوله تلقائيًا إلى مالك صاحب صوت. يستطيع المالك التصويت بواسطة وكيل مخول ضمن شروط المادة 31، وقد يكون الوكيل مستأجره إذا خوله بصورة صحيحة. احتفظ بالتفويض وتحقق من صلاحية الوكالات وحدودها بدل عد جميع الموجودين في القاعة أصواتًا.

في القاعدة العادية للمادة 30، ينعقد الاجتماع الأول بأكثر من نصف الملاك من حيث العدد وحصص الأرض، ويتخذ القرار بأغلبية الأصوات، مع بقاء الأنصبة الخاصة محفوظة. وإذا لم يكتمل نصاب الأول، يعقد الثاني خلال خمسة عشر يومًا على الأكثر، وبينهما سبعة أيام على الأقل، وتكون أغلبية الحاضرين هي قاعدة القرار في الثاني، دون إسقاط الشروط الخاصة التي يفرضها القانون لبعض القرارات.

المادة 31 تعطي لكل وحدة صوتًا؛ صاحب عدة وحدات يصوت لكل منها ضمن حد أقصى ثلث مجموع الأصوات، مع إهمال الكسور. والوحدة ذات عدة ملاك يمثلها واحد منهم يفوضونه. ولا يعين شخص وكيلًا لاستعمال أكثر من 5% من عدد الأصوات؛ وفي العقارات ذات 40 وحدة أو أقل، يجوز للشخص تمثيل شخصين كحد أقصى، وفق النص. هذه أحكام للتمثيل وليست إذنًا للمدير بتكوين نصاب صوري.

تعديل 2026 للمادة 70 يخص خطة إدارة المباني الجماعية — Toplu yapı: في الحالة الأولى يعتد بثلثي العدد الكلي للوحدات المستقلة التي يمثلها أعضاء مجلس ممثلي المجمع، لا بثلثي عدد الأشخاص الجالسين فقط. وفي تعديل أحكام الخطة المتعلقة بالإدارة المؤقتة، النص يتناول أصوات ثلثي ملاك الوحدات في نطاق المجمع. لا تحول ذلك إلى «كل ميزانية تحتاج ثلثين». كما لا تنقل هذه القاعدة الخاصة إلى تعديل خطة إدارة عقار عادي الخاضع للمادة 28، حيث يرد حد أربعة أخماس الملاك.

تحتاج الأعمال الجديدة أو التحسينات أو تغيير تخصيص مرافق إلى فحص حكمها الخاص أيضًا. اعتماد مبلغ في الميزانية لا يستبدل تلقائيًا الموافقة الخاصة اللازمة لعمل معين. وإذا كان النزاع عن نصاب بعينه، اجمع كشف الوحدات وحصصها والحضور والوكالات والقرار قبل الجزم بصحته.

7. المستأجر والمالك: افصل المطالبة عن توزيع التكلفة بينكما​

توجد علاقتان يجب عدم دمجهما: حق إدارة العقار في المطالبة بالمصاريف المشتركة، وعلاقة المالك بالمستأجر وفق عقد الإيجار والقانون وطبيعة المصروف. نص المادة 22، الذي تستشهد به هيئة حماية البيانات في قرارها 2020/755، يقرر المسؤولية المشتركة والتضامنية عن حصة المالك من المصروفات والسلف وتعويض التأخير بالنسبة إلى من ينتفع بالوحدة انتفاعًا مستمرًا، ويقيد مسؤولية المستأجر بمقدار الإيجار الملزم به، ويذكر حسم ما يدفعه من دين الإيجار.

لا تقرأ ذلك على أنه تعليمات بخصم كل آيدات تدفعه بموجب عقدك مرة ثانية من الإيجار. يجب تحديد الدين الذي يدفعه المستأجر عن المالك، وما تحمله العقد أصلًا، والفترة والوحدة والمبالغ والإثبات. أرسل المطالبة للمالك واطلب تسوية موثقة، واستعن بمشورة قانونية عند النزاع قبل إجراء مقاصة قد تبدو للمالك نقصًا في الإيجار.

وتنص المادة 341 من قانون الالتزامات 6098 على تحمل المستأجر في السكن والمحل المسقوف مصروفات الاستعمال مثل التدفئة والإنارة والماء، ما لم ينص العقد أو العرف المحلي على خلاف ذلك، وعلى تقديم الطرف المتحمل للمصروف نسخ مستنداته للطرف الآخر عند الطلب. هذه قاعدة تخص مصروفات الاستعمال؛ لا تحولها إلى تحميل كل مشروع رأسمالي على المستأجر.

للمستأجر: افصل التشغيل المعتاد والخدمات المتعلقة بالسكن عن تجديد أصل ثابت أو تقوية المبنى أو مشروع استثماري كبير؛ اطلب بندًا مفصلًا وراجعه مع المالك، ولا تقبل عبارة «كل شيء على المستأجر» أو «كل شيء على المالك» دون بحث العقد والقواعد ذات الصلة. وللمالك: وجود مستأجر لا يمحو مسؤوليتك أمام إدارة العقار. وعند تغير الساكن، احتفظ بتاريخ التسليم وكشف التسوية والإيصالات حتى لا يختلط دين قديم باستهلاك أو التزام الفترة الجديدة.

8. كيف تعترض، وما المهل والجهة؟​

ابدأ بطلب مراجعة مكتوب للمدير والجهة صاحبة القرار، يحدد الفترة والوحدة والمبلغ والبند المختلف عليه. اطلب المستند والقرار وأساس الحساب والتصحيح أو الرد المسبب. المالك الذي يحضر الاجتماع ويرفض القرار يسجل سبب اعتراضه عند التوقيع في دفتر القرارات وفق المادة 32؛ التصويت بالرفض شيء، والامتناع عن توثيق المحضر شيء آخر.

صياغة تنظيمية مقترحة: «أطلب نسخة من مشروع تشغيل الفترة… ومحضر اعتماده وبيان حصة الوحدة… . ظهرت زيادة من… إلى… ويحتاج بند… إلى توضيح. يرجى بيان هل المشروع مؤقت أو معتمد، وأساس توزيع المصروف والمرجع المستعمل وحد إعادة التقييم إن انطبق، مع تصحيح الخطأ أو إرسال جواب مسبب». ليست هذه استمارة حكومية أو صحيفة دعوى، ويمكن تقديمها بالتركية أو إرفاق ترجمة واضحة بحسب حاجة الإدارة.

المادة 33 تضع للطعن في قرار مجلس الملاك مهلة شهر من تاريخ القرار للمالك الذي حضر وصوّت ضده ضمن شروط المادة 32؛ ولغير الحاضر شهر من العلم، وبحد أقصى ستة أشهر من القرار. وتستثنى حالتا انعدام القرار أو بطلانه المطلق من شرط المدة. لا تعمم هذه المهل على كل فاتورة أو تبليغ تنفيذ، ولا تفترض أن مراسلة المدير توقفها.

توضح إدارة الوساطة بوزارة العدل أن منازعات الملكية الطابقية المشمولة تخضع لطلب الوساطة قبل الدعوى منذ 1 سبتمبر 2023. يبدأ الطلب من مكتب الوساطة في قصر العدل، أو قلم المحكمة المكلف بتلك الوظيفة عند غيابه. وإذا لم يحل النزاع، يراجع مسار محكمة الصلح المدنية المختصة وصفة المدعي والخصوم والمهل. المستأجر لا يستنتج لنفسه تلقائيًا صفة المالك في دعوى إلغاء قرار المجلس؛ يحتاج مسارًا يناسب علاقته وطلبه أو تفويضًا صحيحًا حيث يقبل.

إذا وصلك تبليغ تنفيذ أو دعوى، اجمعه كاملًا واعرضه فورًا على محام؛ لا تنتظر رد طلب الحساب لتقرر نوع الاعتراض أو مهلة الإجراء. ولا تستنتج من تقديم شكوى أن تحصيل المبلغ أو آثار التأخير توقفت تلقائيًا.

9. التأخير والتكاليف: ما الذي يمكن أن يضاف؟​

ينص نص المادة 20 المقروء على تعويض تأخير يحسب بمعدل 5% شهريًا عن أيام التأخر في أداء المصروفات والسلف، مع إمكانية المطالبة القضائية والتنفيذية. هذا ليس رسمًا إداريًا جديدًا أنشأه تعديل 2026. راجع أصل الدين وتاريخ استحقاقه والتبليغ والدفعات وطريقة احتساب الأيام، ولا تقبل إضافة غير مفصلة أو تخلطها بغرامة حكومية.

لا توجد في المصادر المقروءة تعرفة وطنية واحدة لأتعاب إدارة المجمع أو المحاسب أو المحامي أو كل إجراء نزاع. طلب مكتب الوساطة نفسه بلا رسم وفق الصفحة الرسمية، لكن ذلك لا يجعل الوساطة اللاحقة والخبرة والمحكمة والتمثيل كلها مجانية. اطلب عرض أتعاب يبين الخدمة والضرائب وما يستثنيه، واحتفظ بإيصال كل سداد.

استمرارك في طلب كشف حساب لا يغني عن التعامل مع الاستحقاق. اطلب جوابًا مكتوبًا بشأن الجزء المتنازع عليه والتسوية المقترحة، وحدد المسار القانوني المناسب؛ لا تستخدم هذا الدليل دعوة لوقف الدفع أو خصم مبالغ دون تسوية موثقة أو سند ينطبق على حالتك.

10. أسئلة عملية قبل توقيع عقد أو قبول زيادة​

هل زيادة 40% باطلة تلقائيًا لأن نسبة إعادة التقييم 25.49%؟​

لا يكفي الرقم. حدد هل هو مشروع مؤقت مع وجود ميزانية قائمة، أم قرار ميزانية معتمد، وما البند والفترة وطريقة التوزيع. تجاوز الحد في حالة ينطبق عليها يحتاج مراجعة، لكن النسبة ليست سقفًا عامًا لكل قرار.

إذا لم يعتمد المجلس المشروع خلال ثلاثة أشهر، هل تصبح كل المدفوعات اختيارية؟​

لا. اطلب توثيق وضع المشروع ودعوة الجهة المختصة والاعتماد والتسوية، وراجع الوسيلة القانونية إذا استمر الخلل. إخلال إجراء الميزانية لا يعطي جوابًا آليًا عن كل دين أو مصروف فعلي.

هل شقتي الفارغة أو عدم استعمال المصعد يعفيانني؟​

مجرد عدم الانتفاع الشخصي لا يسقط الالتزامات المشمولة بالمادتين 20 و72. يختلف ذلك عن كون مرفق مخصصًا أصلًا لبلوك آخر لا لوحدتك؛ افحص نطاق التخصيص وخطة الإدارة.

هل مستأجر يدفع أكثر من المالك يملك أصواتًا أكثر؟​

لا يرتبط التصويت بمقدار الآيدات. تطبق صفة المالك والتمثيل وحدود الأصوات، وليس مجموع التحويلات المصرفية.

هل موافقة مجموعة واتساب كافية بدل المحضر؟​

لا تعامل رسالة المجموعة وحدها كمستند يثبت كل شروط الاجتماع والاعتماد. اطلب الدعوة والحضور والتصويت والقرار المثبت في الدفتر، وطابق الجهة والاختصاص والإجراء.

ماذا أسأل قبل استئجار شقة في مجمع؟​

اطلب مبلغ الآيدات الحالي ومشروعه وما يشمله، وهل التدفئة أو الماء أو موقف السيارة منفصل، وتاريخ آخر اعتماد وأي مساهمة استثنائية مقررة، وكيف يقسم العقد التكاليف. خذ كشف تسوية عند الاستلام، ولا تعتبر وعد «آيدات منخفضة» ضمانًا لسعر ثابت.

كيف أقارن سعرين لمجمعين؟​

قارن الخدمات والفترة وعدد الوحدات والعقود والأرصدة وما يشمله كل مبلغ، لا الرقم وحده. حوض سباحة وأمن وصيانة مصعد وخدمة تدفئة قد تدخل في مبلغ وتنفصل في الآخر؛ العرض الأقل ليس أقل تكلفة بالضرورة.

مواضيع ذات صلة ​

• قائمة فحص استلام شقة الإيجار في تركيا
• دليل استئجار شقة في تركيا خطوة بخطوة
• نموذج ميزانية شهرية في تركيا: الإيجار والفواتير والمواصلات
• تأمين المنزل ومحتويات الشقة للمستأجرين في تركيا
• تسجيل الكهرباء والماء والغاز باسمك في تركيا 2025
• دفع الفواتير في تركيا 2025: التطبيقات والقنوات
• حساب تكلفة السكن الشهرية في تركيا
• فواتير الغاز الشتوية في تركيا وطرق تقليل الاستهلاك
• مجمع سكني أم عمارة عادية في تركيا؟